Achat d’un local commercial avec une SCI

Vous souhaitez créer une entreprise, que ce soit une start up ou une agence immobilière ou encore une boulangerie, pourquoi ne pas acheter vous même le local dont vous avez besoin et ensuite le louer à votre propre entreprise? Il existe une manière légale d’effectuer ce genre d’opération : créer une SCI. Avec cette méthode, vous devrez louer votre bien personnel au prix du marché immobilier à votre propre entreprise afin de rester dans la légalité. Voici comment protéger votre local commercial , vos fonds propres, vous créer un patrimoine personnel grâce à votre entreprise sans dépenser le moindre euro et enfin comment organiser la transmission de votre patrimoine personnel.

Protéger son local commercial grâce à la SCI

Lorsque vous créer votre entreprise, vous devez vous poser une question essentielle : dois-je me protéger en choisissant le statut juridique de mon entreprise pour que mes biens personnels ne soient pas engager ?

Si lors de la création de l’entreprise le choix se porte sur un statut qui engage les biens personnels du dirigeant alors la suite ne concerne pas ces entreprises (Entreprise individuelle, …), pour les autres statuts existants (EURL, SARL, SAS, SA, …) les biens personnels du dirigeant ne sont pas engagés, sauf en cas de faute de gestion.

Dans le cas de ces entreprises qui n’engagent pas les biens personnels du dirigeant, l’achat des locaux professionnels nécessaires à l’activité de l’entreprise avec une SCI créée par le dirigeant peut être une opération sécurisante pour celui-ci. En effet, le dirigeant peut acheter ces locaux avec ses fonds propres en passant par sa SCI pour ensuite louer ce bien avec un bail commercial à son entreprise, cela correspond à séparer les locaux de l’entreprise pour les préserver en cas de crise.

Si les locaux sont achetés avec l’entreprise alors dans le cas d’une faillite les locaux sont utilisés pour rembourser les dettes, s’ils sont achetés avec la SCI du dirigeant alors ils sont protégés car ils n’appartiennent pas à l’entreprise, elle est seulement locataire du bien.

Constituer son patrimoine personnel grâce à son entreprise

Cette méthode légale permet au dirigeant de se constituer un patrimoine personnel en achetant les locaux pour ensuite les louer à son entreprise. Tout d’abord il faut étudier les besoins de son entreprise sur les éléments structurant son activité, notamment l’emplacement et la superficie de son local commercial, grâce à un business plan sur une période allant de 10 à 15 ans afin de déterminer la nature du bien à acheter. Une fois ces éléments définis et la faisabilité du projet déterminée, le dirigeant peut créer une SCI avec un autre associé, car légalement une SCI doit être créée à plusieurs, celui-ci est généralement un membre de sa famille. L’étape suivante est la constitution du financement à l’aide des fonds propres du dirigeant et d’emprunts suivant le volume des biens à acheter. Une fois les locaux commerciaux achetés, la SCI et l’entreprise concernée signent un bail commercial dont le loyer permet d’équilibrer les mensualités à rembourser par la SCI et le loyer payé par l’entreprise.

Organiser la transmission de son patrimoine personnel

Investissement dans les parts de la SCI

Le principe premier d’une SCI est que c’est la société elle-même qui détient les biens immobiliers, les associés, eux, détiennent des parts. Cela se traduit par le fait que l’on peut participer à une SCI en n’engageant que très peu de fonds pour acheter une quantité de parts. La famille du gérant peut alors être impliquée dès lors de sa création avant que les parts ne prennent des valeurs trop élevées ne permettant plus d’investir peu de fonds.

Démembrement des biens

La deuxième possibilité est le démembrement des biens, l’usufruit et la nue-propriété peuvent être séparé, dans le cas de la préparation à une succession, le gérant de la SCI peut réaliser une donation de la nue-propriété des parts de la SCI à ses enfants. Le gérant gardera alors l’usufruit qui lui permet de récolter les revenus de la SCI et son statut de gérant lui permet de gérer les biens. Les enfants n’ont alors aucun pouvoir de décision et ne perçoivent aucun revenu mais ils sont nu-propriétaire ce qui signifie que lors d’une succession, il n’y aura aucun frais engendré car l’usufruit revient automatiquement au nu-propriétaire lors du décès de l’usufruitier.

Grâce à cette méthode, vous pourrez alors augmenter les charges de votre entreprise ce qui vous permettra de payer moins d’impôts mais également de me constituer un patrimoine personnel. Pour rappel, il faut également que le loyer de votre local commercial soit au prix du marché pour rester dans la légalité.