Les 3 méthodes pour investir dans l’immobilier

Investir dans l’immobilier est le 2ème investissement le plus populaire des français après l’épargne dans les banques. Mais alors quelles sont les méthodes pour commencer dans ce domaine investissement ? il existe 3 grandes familles d’investisseurs immobilier qui sont les marchands de biens, les investisseurs dans le locatif et les rentiers immobiliers. Voici leurs méthodes pour investir dans l’immobilier :

Marchand de biens

Quel type de société choisir ?

La plus connue des sociétés pour investir dans l’immobilier est bien évidemment la SCI, cependant c’est une société immobilière qui ne permet donc pas d’exercer une activité commerciale. Cependant l’activité de marchand de biens immobilier est une activité commerciale, la SCI est alors appropriée si vous souhaitez faire de l’investissement locatif avec des appartements en nu (sans mobilier).

Alors pourquoi ne pas créer une société commerciale pour exercer l’activité de marchand de biens ? Si vous souhaitez exercer l’activité seul alors la SASU est celle qui correspond le mieux à cet objectif. Toutefois il est également possible d’investir avec plusieurs associés, que ce soit des amis ou de la famille, en créant une SAS ou une SARL.

Cela fait maintenant plusieurs années que le statut préféré des entrepreneurs français est la micro-entreprise. Ce statut est conseillé pour les particuliers qui souhaitent démarrer dans le monde de l’entreprise. Cependant l’activité de marchand de biens nécessite d’effectuer de gros investissements même si la plupart d’entre eux sont financés par des prêts, la micro-entreprise est donc fortement déconseillé pour cette raison. En effet le statut de micro-entreprise ne protège pas le dirigeant et ses biens personnels, il faut alors envisager qu’en cas d’échec, l’investisseur peut se retrouver ruiné.

Fiscalité de l’investissement en tant que marchand de bien

En matière d’impôts, l’activité de marchand de biens présente des inconvénients et des avantages par rapport à son statut. Lors d’un achat immobilier les frais de notaire sont compris entre 6 et 8% du prix du bien, étant donné qu’un marchand de biens est censé effectuer un nombre important d’opérations immobilières, alors les frais de notaire seront réduits. L’entrepreneur paiera des frais de notaire d’environ 3% à chaque opération.

Cependant le principal inconvénient fiscal se présente au moment de la revente des biens. En effet il sera appliqué la TVA sur la plus-value effectuée par le marchand de biens. En France la TVA sur marge pour un marchand de biens est de 20%.

Par exemple si vous achetez un appartement de 100 000€ avec ce régime et que vous le revendez 150 000€, vous réaliserez donc une plus-value (une marge) de 50 000€. Vous serez donc imposé à la TVA à hauteur de 50 000€ x 20%, soit 10 000€ de TVA à payer à l’état.

Lien vers le site des impôts concernant la taxation des marchands de biens : BOFIP

La méthode de l’investissement en immobilier locatif

Obtenir le meilleur rendement locatif

L’objectif principal de tous les investisseurs est de trouver l’investissement qui possède le meilleur taux de rendement possible. Autrement appelé la rentabilité, cet indics vous permet de savoir combien vous rapportera la somme d’argent que vous avez apporté dans une activité. Que ce soit des actions ,un investissement immobilier, ou encore de la crypto monnaie, il est essentiel de connaître avant d’investir quel est le taux de rentabilité. Par exemple en France les différents livrets disponibles en banque possèdent un taux de rendement équivalent à 1%. C’est-à-dire que si vous avez 1000€ dans votre compte épargne alors il vous rapportera chaque année 10€.

Pour obtenir le meilleur rendement locatif lors d’un investissement immobilier locatif, le plus important est d’acheter le bien à un prix faible et de le louer à un prix élevé. C’est donc en prospectant pour trouver les biens qui ont le plus de potentiel qu’il sera possible d’obtenir le meilleur rendement locatif. Ensuite il vous faut faut optimiser votre investissement, pour un appartement il convient donc de réaliser des travaux et de faire du home staging. Le dernier élément pour améliorer le rendement locatif est d’en tirer les plus gros revenus possibles chaque année. Par exemple en le louant à la nuité grâce à des plateformes comme Airbnb.

Lien vers notre article sur les différentes rentabilités et comment les calculer

Le cash-flow dégagé sur un investissement locatif

Le 2e indicateur à calculer pour un investissement locatif immobilier est le cash-flow dégagé mensuellement. Le cash-flow correspond au montant net que vous percevrez chaque mois sur votre compte après avoir déduit les charges et les impôts. Pour certains investisseurs qui investissent dans le but d’optimiser leur fiscalité, le cash-flow n’est pas l’indicateur le plus important. Cependant pour la majorité des investisseurs ou des primo-investisseurs dans l’immobilier, le cash-flow est essentiel car il leur permettra d’augmenter leur revenu tout en créant un patrimoine.

Pour calculer le cash-flow, il convient de prendre en compte le maximum de données et d’effectuer des différents scénarios. Optimiser le cash-flow il peut se faire en réduisant ses charges ou en augmentant ses revenus, comme une entreprise. Ce que nous vous préconisons lors du calcul du cash-flow est de le calculer suivant 3 scénarios :

  • Scénario optimiste : Loyer maximum espéré, peu de travaux à prévoir
  • Scénario réaliste : Loyer moyen, travaux de rénovation normaux
  • Scénario pessimiste : Loyer faible, travaux de réparation fréquents

La méthode pour investir des rentiers immobiliers

Comment devenir rentier grâce à l’immobilier

Vous voyez fréquemment passer des pubs pour devenir rentier grâce à l’immobilier, certains l’ont fait. Mais de quoi parle-t-on quand nous utilisons le terme de rentier pour désigner quelqu’un ? il s’agit tout simplement d’une personne qui a des revenus passifs, c’est-à-dire sans travailler et équivalent aux revenus qu’il percevait lorsqu’il travaillait. Mais alors comment devenir rentier grâce à l’immobilier ?

La technique est toute simple à comprendre, il faut acheter des appartements à interval régulier qui dégagent un cash-flow suffisant pour attendre votre ancien revenu. Par exemple, si votre salaire actuel est de 2000€ par mois, alors vous devrez réaliser des investissements locatifs qui génèrent en cumulé un cash-flow de 2000€ par mois.

Il est possible de devenir rentier grâce à l’immobilier en en réalisant entre 5 et 10 investissements dans l’immobilier locatif qui génèrent chacun entre 100 et 200€ de bénéfice par mois. Vous pourrez alors vivre toute votre vie avec 2000€ par mois mais également profiter de la plus-value lorsque vous revendrez vous bien. Il faut également prendre en compte que ce type d’investissement est réalisé grâce à des emprunts. La clé est alors de pouvoir souscrire à un maximum d’emprunt possible. Le principal risque des rentiers immobiliers est de devenir surendetté en cas de problème, il est alors nécessaire de conserver un équilibre entre les charges et les revenus pour ne pas descendre en dessous de votre ancien revenu.

Combien de temps pour devenir rentier à vie

La 2e question concernant les rentiers immobilier est de savoir en combien de temps on peut devenir rentier à son tour ? La réponse n’est pas universelle car elle dépend de la situation personnelle de chacun mais il est possible de vous donner une fourchette de temps.

En aucun cas il est possible de devenir rentier en immobilier en moins de 5 ans si votre situation personnelle est dite classique. Si vous pouvez effectuer des achats immobiliers chaque année alors il vous est possible de devenir rentier en 5 ans. Il est difficile d’acheter plus d’un bien immobilier par année car il vous faut démontrer aux banques que vous êtes solvable et que vos projets se portent bien. Pour cela il faut leur prouver que votre précédent investissement a généré le cash-flow que vous espériez.