Calcul des 4 rentabilités pour un investissement immobilier locatif

La rentabilité d’un investissement immobilier locatif est un indicateur permettant principalement de comparer différents investissements pour déterminer le quel est le meilleur. Ce pourcentage entre la somme investi et les revenus générés par ce placement est essentiel pour savoir s’il est intéressant ou non d’investir dans ce placement. Pour savoir si un investissement est bon il est nécessaire de calculer 4 types de rentabilité.

Pour démarrer cet article sur le calcul du rendement d’un investissement, il est nécessaire de décomposer les trois manières de dépenser son argent :

  • Les dépenses nécessaires qui sont obligatoires pour survivre (la nourriture et le logement)
  • les dépenses de consommation (voiture, voyages, vêtements, etc…)
  • les dépenses pour investir qui permettent de générer des revenus grâce aux placements.

La rentabilité brute

La méthode pour calculer la rentabilité brute est de diviser la somme des revenus générés par l’investissement et de la diviser par le(s) montant(s) investis. Il s’agit de la rentabilité la plus simple et la plus rapide à calculer pour déterminer en quelques secondes s’il faut continuer ou pas à s’intéresser à un investissement

Exemple : Un appartement acheté 160 000€ avec 10 000€ de frais de notaires et 8 000€ de travaux rapporte en moyenne 700€ par mois de loyers.

La rentabilité brute de cet investissement est alors de :

La rentabilité nette

La rentabilité nette est plus précise que la rentabilité brute car elle a pour objectif de savoir, en soustrayant les dépenses, de déterminer la rentabilité réelle d’un investissement. Il suffit alors de calculer la totalité des dépenses permettant de faire fonctionner l’investissement (comme une entreprise qui a des charges) et de les retirer aux revenus générés par les loyers. Pour un investissement immobilier locatif il faut alors calculer combien coûtent les assurances, les intérêts de l’emprunt, le coût des rénovations, les consommations, etc…, la rentabilité nette est donc inférieure à la rentabilité brute.

Exemple : En reprenant notre exemple précédent et en prenant pour hypothèse que les dépenses annuelles sont de 5000€.

Dans notre exemple la rentabilité nette est alors de :

Le rentabilité nette net

La rentabilité nette net dépend du profil de l’investisseur car elle prend en compte l’imposition sur le revenu qu’il faudra payer à la suite des revenus nets perçus par l’investissement immobilier locatif. Cet indicateur est donc variable en fonction de la tranche d’imposition concernée et dans le cas où l’investisseur se trouve dans la première tranche à 0% alors la rentabilité nette est égale à la rentabilité nette net.

Exemple : Avec le même exemple de l’appartement acheté 160 000€ et pour un investisseur se trouvant dans la tranche à 30% de l’impôt sur ses revenus.

En prenant en compte l’impôt sur le revenu, rentabilité nette net est alors de :

La rentabilité pure

Peu de professionnels du secteur de l’investissement mentionnent la rentabilité pure mais il s’agit de l’indicateur le plus réaliste pour comparer un investissement immobilier locatif aux autres investissements comme les livrets bancaires, les actions en bourse, l’assurance-vie, etc… Cet indicateur permet de savoir concrètement combien vous a rapporter votre propre argent et non pas celui emprunté à la banque.

Pour la calculer il faut savoir combien d’argent personnel vous avez apporté pour effectuer cet investissement, dans le cas d’un investissement immobilier locatif il faut alors déterminer le montant de votre apport personnel et calculer le cash-flow (négatif ou positif) générer par l’investissement. Ensuite il faut approximer le montant de la revente potentielle de l’appartement et savoir combien, en net (impôts déduits) vous rapportera la plus-value ou la moins-value lors de la revente.

Exemple : Toujours avec le même exemple de l’achat d’un appartement à 160000€, l’investisseur à apporter 15000€ lors de l’achat. Il a conservé l’appartement 10 ans avec un cash-flow positif de 2380€ par an et il a réalisé une plus-value nette de 20000€ lors de la revente.

L’indicateur permettant la comparaison, la rentabilité pure :

En conservant l’hypothèse de cet exemple, on peut rapidement s’apercevoir que, suivant les rentabilités calculées, un investissement peut paraître mauvais en calculer seulement la rentabilité brute ou les rentabilités nettes. Au final il s’avère être très rentable si l’on prend le maximum de données et si l’on se projette loin dans le temps. En effet l’immobilier est un mode d’investissement qui s’inscrit dans le long terme et où il faut prendre absolument en compte la revente du bien. La rentabilité pure est alors déterminante pour savoir si l’investissement immobilier locatif est rentable ou pas.

NOTE : Vous trouverez prochainement un guide avec des exemples détaillés pour vous permettre de calculer par vous-même ces indicateurs précieux.