Augmenter la rentabilité d’un investissement immobilier

Si vous souhaitez devenir investisseur en immobilier pour compléter vos revenus ou pour vous constituez un patrimoine. Vous devrez obligatoirement calculer la rentabilité pour savoir si l’investissement est bon ou pas… Mais pas seulement ! La rentabilité doit se calculer tout au long de la vie de votre investissement mais aussi en prenant divers scénarios pour augmenter sa rentabilité. Augmenter la rentabilité d’un investissement immobilier peut se faire avec des dizaines de méthodes différentes : Nous vous en proposons 3 dans cet article :

1ère méthode : La colocation pour augmenter sa rentabilité

File:Ashs-students-laughing.jpg - Wikimedia Commons

Pensez-vous que vous gagnerez plus d’argent en louant un appartement avec 2 chambres à un couple avec enfant ou à 2 colocataires ? La réponse est aux colocataires évidemment mais pourquoi ?

Nous allons vous expliquer avec un exemple concret : Un T3 de 70m² à Lyon que vous achèterez 300 000€ et qui a une valeur locative de 1000€ par mois si vous le louer brut.

Rentabilité pure et brute :

Votre rentabilité brute est donc de :

  • Prix du bien = 300 000€
  • Revenus annuels espérés = 1000 * 12 = 12 000€
  • Rentabilité brute = 12 000 / 300 000 = 4,00%

Seulement si vous louez les deux chambres séparément à 2 colocataires, vous pourrez louer chaque chambre 600 à 700€ par mois. Cela représentera un loyer mensuel de 1200€ à 1400€ par mois.

Rentabilité en colocation et brute :

Votre rentabilité brute avec colocation est donc de :

  • Prix du bien = 300 000€
  • Revenus annuels espérés = 1300 * 12 = 15 600€
  • Rentabilité brute = 15 600 / 300 000 = 5,20%

Le résultat de cet exemple est que vous augmenterez vos revenus de 20 à 40% en utilisant la colocation. L’inconvénient majeur de ce système est le turn-over qui sera entre 1 à 3 ans tandis que si vous louez à un couple avec enfant, le turn-over sera plus faible car ils auront tendance à déménager moins souvent que des étudiants. Ps : environ 80% des colocations se font par des étudiants.

Ce moyen simple de générer plus de cash-flow est très facile à mettre en place. De plus vous aurez l’esprit tranquille car vous aurez 2 garants (généralement les parents), vos locataires bénéficieront de l’APL (ce qui sécurise le paiement des loyers) et ils seront tous les deux responsables à 50% pour payer la caution.

En conclusion la colocation vous apportera de 20 à 50% de revenus supplémentaires, sécurisera le paiement des loyers mais vous aurez plus de turn-over.

2ème méthode : La division pour rentabiliser vos travaux

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La division est le découpage d’un appartement en de plus petits appartement. Ce système occasionne des investissements en travaux pour pouvoir séparer les appartements.
Reprenons notre exemple du T3 de 70m² à Lyon que vous achetez 300 000€ et qui a une valeur locative de 1000€ par moi si vous le louer brut.

Avant l’acquisition vous vous renseignez pour savoir s’il est possible de le découper. Pour cela vous devrez faire appel à un architecte d’intérieur, en parlez avec le syndic de copropriété et commencer à faire les démarches. Après vos recherches vous apprenez qu’il est possible de le faire pour un investissement en travaux et en démarches de 20 000€. Vous achetez l’appartement et vous faites les travaux.

Vous obtenez alors deux studios de 35m² qui ont une valeur locative de 750€ chacun. Vous aurez donc des revenus mensuels de 1500€/mois.

Augmenter la rentabilité après division :

Votre rentabilité brute après division est donc de :

  • Prix du bien + travaux = 320 000€
  • Revenus annuels espérés = 1500 * 12 = 18 000€
  • Rentabilité brute = 18 000 / 320 000 = 5,63%

Avec cette rentabilité brute de 5,63%, on peut se rendre compte que l’on peut espérer 1,63% de rentabilité supplémentaire par rapport à la location brute de l’appartement. Les revenus générés sont également supérieurs de 6000€ par an soit 33% de plus. On peut également la rentabilité des travaux qui vous ont coûté 20 000€ et qui vous rapportent 6000€ de revenus supplémentaires par an. Cela signifie que vos travaux ont une rentabilité propre d’environ 33%. Augmenter la rentabilité de votre investissement immobilier passe souvent par des travaux de rénovation. 

PS : Pour les calculs de rentabilité nous ne prenons pas en compte les frais de mutation car ils sont identiques pour les trois situations. De plus les chiffres concernant le prix du bien et le montant des loyers sont à titre d’exemple.

3ème méthode : Vendre pour engendrer plus de cash-flow

Cette notion n’est généralement pas prise en compte par les investisseurs immobilier car ils ne calculent pas la rentabilité en fonction de l’évolution des prix.

Gardons notre exemple de l’appartement T3 de 70m² à Lyon que vous achèterez 300 000€ et qui a une valeur locative de 1000€ par mois si vous le louer brut. Ensuite vous engagez des travaux de rénovation et d’embellissement pour une valeur de 50000€ (l’appartement devient magnifique). Vous aurez donc investi 350 000€. Avec ces travaux, l’appartement pourra se louer plus cher et plus facilement à 1200€/mois. Vous aurez donc générés 200€/mois, donc 2400€/an de revenus supplémentaire.

Rentabilité après travaux d’embellissement :

Votre nouvelle rentabilité sera donc de :

  • Prix du bien + travaux = 300 000 + 50 000 = 350 000€
  • Revenus annuels espérés = 1200€ * 12 = 14 400€
  • Rentabilité brute = 14 400 / 350 000 = 4,11%

Vous aurez alors augmenté votre rentabilité de 0,11% par rapport à une location directe sans travaux.

Mais pour ce calcul vous n’avez pas pris en compte une chose : la nouvelle valeur de l’appartement après les travaux. En effet si vous réaliser 50 000€ de travaux alors votre appartement aura gagner de la valeur et vaudra plus cher sur le marché. En gardant le même exemple, votre appartement vaut maintenant 400 000€ à la vente.

Rentabilité avec augmentation de valeur :

La nouvelle rentabilité sera donc de :

  • Prix du bien sur le marché = 400 000€
  • Revenus annuels espérés = 1200€ * 12 = 14 400€
  • Rentabilité brute = 14 400 / 400 000 = 3,60%

Vous avez donc diminué la rentabilité de votre bien en faisant des travaux d’embellissement car il a pris de la valeur grâce à ces travaux. Alors comment faire ? Ne pas faire de travaux ? Ce que nous pouvons vous conseiller est simple : vendre l’appartement pour réaliser une plus-value.

Si en faisant des améliorations dans l’appartement vous diminuer votre rentabilité, alors vendez le bien immobilier. Il vous généra du cash immédiatement et vous pourrez alors investir dans d’autres biens plus rentables. Il ne faut pas confondre création d’un patrimoine, investissement locatif et marchand de bien.

Dans ce cas là avec une rentabilité plus faible après travaux, vous serez dans la catégorie marchand de bien.

 

Augmenter la rentabilité d’un investissement immobilier doit donc se préparer en analysant l’ensemble des scénarios possibles. Que ce soit la colocation, la division, l’embellissement ou autres, vous devrez simuler votre rentabilité avec ces méthodes. N’oubliez pas de prendre en compte la valeur de votre bien car elle évoluera chaque année en fonction des modifications que vous y apportez ou du marché immobilier.